Om du har ett en- eller tvåbostadshus får du bygga ett attefallshus utan bygglov. Det här är utöver friggeboden som får vara högst 15 kvadratmeter. Innan du börjar bygga ditt attefallshus behöver du göra en anmälan till byggnadsnämnden och motta ett startbesked.
Storleken på attefallshus
Attefallshuset ska byggas i bostadens omedelbara närhet. Det får max vara 4 meter, från marken till taknock. Du kan använda ditt attefallshus som en självständig bostad, (så kallad komplementbostadshus), eller som förråd, gäststuga, växthus eller garage till exempel (så kallad komplementbyggnad).
Du kan bestämma själv om du vill ha ett eller flera attefallshus, däremot ska alla attefallshus vara max 30 kvadratmeter tillsammans. Om du bygger attefallshuset närmare än 4,5 meter från tomtgränsen, behöver du dina grannars medgivande för att bygga det.
Det här kan du använda attefallshuset till
Till skillnad från friggeboden, kan du använda attefallshuset som en självständig bostad. Det här betyder att du kan använda attefallshuset både som fritidsbostad och som permanentbostad. Då kallas ditt attefallshus för ett komplementbostadshus.
Ditt attefallshus kan du också använda som en så kallad komplementbyggnad, vilket innebär att det används som till exempel uthus, förråd, växthus, garage, båthus, bastu eller gäststuga.
Byggregler för ett attefallshus
Ett attefallshus ska bland annat följa Boverkets byggregler (BBR) och Boverkets konstruktionsregler (EKS). Beroende på vad attefallshuset ska användas för, är reglerna lite olika. Ett attefallshus som ska användas som permanent boende, behöver alla bostadsfunktioner från en vanlig bostad finnas med. Det ska till exempel finnas utrymmen för personlig hygien och matlagning. Attefallshuset ska också vara tillgängligt och användbart för personer som har nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga. Ska däremot attefallshuset användas som fritidshus, finns det några undantag från kraven.
Vissa platser där attefallshus inte får byggas
Attefallshus, varken komplementbostadshus eller komplementbyggnader, får byggas i särskilt värdefulla områden. Det kan vara områden som är av riksintresse för totalförsvaret. Attefallshus som är komplementbostadshus får inte byggas vid flygplatser och övnings- och skjutfält. Det kan vara bra att kontakta byggnadsnämnden i din kommun för att vara säker på vad som gäller i precis ditt område.
Strandskyddsområde och järnväg
Enligt miljöbalken inom strandskyddsområde krävs det tillstånd om attefallshuset ska byggas närmare än 100 meter till hav, sjö och vattendrag. Även nära allmän väg och järnvägsområde finns det också särskilda regler. Det bästa är att kontakta byggnadsnämnden för att vara säker på att du kan bygga ditt attefallshus där du vill.
Om du bryter mot lagen och överklaga ett beslut
Bygger du ditt attefallshus utan att göra en anmälan eller utan ett startbesked, räknas det som en olovlig byggnad (också kallat svartbygge). Då kommer byggnadsnämnden ta ut en byggsanktionsavgift, de kan också förelägga dig att återställa bygget till exempel genom rivning. Däremot kan du undgå föreläggande genom att du lämnar in en anmälan i efterhand.
Skulle du nekas ett startbesked för ditt attefallshus, kan du överklaga detta. Dina grannar kan också överklaga ditt startbesked. Däremot kan byggnadsnämndens beslut om kontrollansvarig, tekniskt samråd eller slutsamråd, inte överklagas.
Attefallshus med loft
Att bygga attefallshus med loft är väldigt populärt. Eftersom du bara har 30 kvadratmeter gäller det att använda varje kvadratmeter, särskilt med tanke på att takhöjden får vara max 4 meter. Det som är avgörande för om du får in mer takhöjden för loftet, är grundläggningen. Den grundtyp som oftast ger lägst takhöjd är betongplattan. Du får mer utrymme ovan mark om du gräver ner isoleringen, som annars behöver finnas i bjälklaget. Om du istället köper ditt attefallshus direkt från en tillverkare, levereras isoleringen med en bärande bjälklag. Du kan också bygga ditt attefallshus med källare, vilket ger dig ännu mer yta för att maximera huset.
Det finns olika typer av attefallshus du kan bygga med loft. Vanligast är ett sovloft; på så sätt kan du sova i loftet och får mycket plats för badrum, kök och soffa på den första våningen på attefallshuset.
Ett garage med loft är en annan typ av attefallshus. I ett attefallshus får det oftast plats två bilar, men då blir det inte speciellt mycket plats kvar till förvaring. Med ett loft ovanför garaget blir det inga problem att få plats med bilarna och samtidigt förvara olika saker. För att komma upp till loftet kan du antingen ha en stege eller en trappa. Vanligast brukar en stege användas, men om du har barn kan det vara mycket bättre med en trappa.
Vad kostar det att bygga attefallshus?
Precis som vid alla nybyggnadsprojekt, varierar priset väldigt mycket. Det mesta beror på hur mycket du vill göra själv. Vi kan dela upp kostnaderna i fyra huvudgrupper:
- Ansökningskostnad
- Markarbete och förberedelse (till exempel inkoppling av vatten, fiber, avlopp och kanske sprängning, schaktning etc.)
- Uppförande
- Göra det helt själv
- Anlita en byggfirma som bygger efter en ritning
- Köpa ett färdigt attefallshus
- Färdigställande (terrass, gräsmatta, inredning etc.)
En annan stor faktor som kan avgöra kostnaden är själva användningsområdet för ditt attefallshus. Ska du använda huset som en komplementbostad med full inredning, toalett, kök och sovrum eller ska attefallshuset användas som en komplementbyggnad till exempel till växthus eller garage? Ansökningsprocessen blir något enklare om attefallshuset ska användas som komplementbyggnad.
Kalkylblad för pris att bygga attefallshus
För att få ett hum om priset för ditt nya attefallshus, kommer här en liten kalkyl som visar vad de olika delarna kan kosta. Den är uppdelad i Låg budget, Mellan budget och Hög budget.
| Låg budget | Mellan budget | Hög budget | Kommentar | |
| Ansöknings-handlingar | 3 000 | 15 000 | >30 000 | Skiljer sig mellan kommuner, övriga tilläggskostnader som kan tillkomma är kontrollansvarig, byggförsäkring och slutbesiktning. |
| Markarbete | 20 000 | 200 000 | >350 000 | Den här kostnaden kan skilja sig åt beroende på tomt, till exempel sprängning vs grusplan. Vilken grund du väljer har också betydelse, även vatten och avlopp, förberedelser för platta, el och internet. |
| Uppförande | 120 000 | 500 000 | >1 Mkr | Här beror det mycket på om du vill bygga själv, anlita någon eller köper en färdig byggsats. Det beror också på användningsområdet för attefallshuset. |
| Färdig- ställande | 0 | 100 000 | 250 000 | Det kan tillkomma olika kostnader för inredning, gräsmatta, altan etc. |
| Totalt | 143 000 | 815 000 | >1 630 000 | En stor variation beroende på vilka val du gör, vilka förutsättningar som din tomt har etc. |
En utförligare budget
När du tittar på den här kalkylen kan det verka relativt enkelt när det kommer till kostnader. Däremot borde din budget vara mycket mer detaljerad och utförlig. Här är en lista du kan använda om du kommer att bygga ditt attefallshus själv:
- Välisolerad stomme
- Fönster och fönsterdörr
- Invändig panel på väggar och tak
- Bärande plankgolv
- Isolerad golvbjälklag
- Komplett med tak, vindskivor, hängrännor och foder
- Kök – material och vitvaror
- Badrum – VVS-produkter
- El – material
- Uppvärmning (till exempel kamin eller en luftvärmepump)
Om du väljer att anlita någon för att bygga ditt attefallshus, tillkommer det flera kostnader för arbetet:
- Arbete för montering av hus
- Arbete för montering av kök
- Arbete med el
- Arbete för VVS i kök
- Arbete för VVS i badrum
- Arbete med plattsättning/tätskikt i badrum
- Arbete med bygget i badrum
Vad är skillnaden mellan komplementbostad och komplementbyggnad?
Det finns vissa skillnader mellan komplementbostad och komplementbyggnad. Om ditt attefallshus ska användas som en komplementbostad finns det regler kring framkomlighet, rullstolsanpassning och lite högre krav på standard etc. Ansökningen för komplementbyggnad har ungefär samma enkla regler som vid uppförandet av ett garage; det är en mycket enklare process och kontrollansvarig på respektive kommun kommer att fokusera mindre på detaljer vid byggandet och slutförandet av ditt attefallshus.
Tjäna pengar på ditt attefallshus genom att hyra ut
Många städer i Sverige har bostadsbrist. Har du då ett attefallshus som det går att bo i, kan du hyra ut det och tjäna extra pengar. Om du tittar på annonserna mellan privatpersoner, ligger priset på ett möblerat attefallshus (25 kvadratmeter) inom Stockholmsområdet på mellan 8 500-12 000 kronor. Glöm inte bort att du måste redovisa ditt eventuella överskott från hyresintäkter som inkomst av kapital. Vid uthyrning av attefallshus eller andra småhus får du också göra avdrag med 20 procent av hyresintäkter, utöver schablonavdraget på 40 000 kronor. Det här betyder, om du får intäkter på under 50 000 kronor från uthyrningen, behöver du inte betala skatt för det!
Att tänka på när du hyr ut ditt attefallshus
Om du funderar på att hyra ut ditt attefallshus, finns det några punkter som är viktiga att tänka på:
- Det finns olika krav beroende på vad attefallshuset ska användas till, ska det användas som en självständig bostad behöver det uppfylla samma krav som ett vanligt bostadshus.
- Tänk på storleken av attefallshuset, det får max vara 25 kvadratmeter och 4 meter upp till taknocken. Inget bygglov krävs, men väl en anmälan.
- Glöm inte bort att göra en anmälan till byggnadsnämnden i din kommun, du kommer då få ett startbesked om när du kan börja bygga ditt attefallshus.
- Om ditt attefallshus ska byggas närmare än 4,5 meter från tomtgränsen behöver du ha ett tillstånd från dina grannar. Även om det ska byggas längre bort än 4,5 meter från tomtgränsen, är det ändå bra att prata med grannarna. Om ditt attefallshus kommer att skymma deras sikt, kan dina grannar överklaga bygget.